Archief →

Aftrek van de btw op de verkoopkosten door een vastgoedontwikkelaar

Indien een vastgoedontwikkelaar appartementen verkoopt in een gebouwd onroerend goed, verkocht hij tot een aantal jaar geleden het grondgedeelte met toepassing van de registratierechten en het gebouw met toepassing van de btw.

Vanaf 01.01.2011 worden de erbij behorende gronden die op hetzelfde moment worden geleverd als het gebouw, door dezelfde belastingplichtige, ook verkocht met toepassing van de btw.

Dat komt niet noodzakelijk iedereen goed uit, vooral indien de klant geen belastingplichtige is en hij door de nieuwe regeling 8,5% meer moet betalen op de waarde van de grond (in het Vlaams Gewest is dat 11%).

De belastingplichtige klant daarentegen vaart er wel bij, want die bespaart 12,5% (of 10% in het Vlaams Gewest) registratierechten op zijn investering.

Wanneer een ontwikkelaar een grond wil verkopen die hij heeft aangekocht om er een appartementsgebouw op te bouwen dat hij aan particulieren wil verkopen, moet hij door de nieuwe regeling ook de verkoopprijs verhogen. Vandaar de constructies die erin bestaan dat het grondgedeelte wordt aangekocht en verkocht door een vennootschap A en de bouw en verkoop ervan in handen is van een vennootschap B.

Vennootschap A past de registratierechten toe tijdens de verkoop en vennootschap B past de btw toe tegen het tarief van 21%.

De ontwikkeling van het goed, evenals alle andere verkoopkosten, worden evenwel gedragen door vennootschap B, waarvoor die laatste facturen ontvangt waarop de btw ten belope van 21% wordt toegepast.

Kan ze dan de volledige btw op die facturen aftrekken, of alleen de btw in verhouding tot de waarde van het gebouw, met aftrek van die van de grond?

Op basis van wat we hierboven hebben geschreven, zou men logischerwijs de tweede optie moeten toepassen, temeer daar vennootschap B. in onderhavig geval een deel van de kosten betaalt die toekomen aan vennootschap A.

Zoals te verwachten viel, gaf het hof van beroep de administratie gelijk in een arrest van 28.11.2017, met betrekking tot een gelijkaardig geschil. Het hof was echter ook van mening dat het geen zin had om de vraag voor te leggen aan het EHJ, aangezien de zaak duidelijk was. De ontwikkelaar stelde echter cassatieberoep in en het Hof van Cassatie besliste om het EHJ een vraag te stellen, alvorens zich uit te spreken (arrest van 26.04.2019).

Op 01.10.2020 besliste het EHJ dat vennootschap B de btw mag aftrekken op alles verkoopkosten, op voorwaarde dat er enerzijds een rechtstreeks en onmiddellijk verband bestaat tussen voorgemelde uitgaven en de economische activiteit van de belastingplichtige, en anderzijds dat het voordeel voor de derde ondergeschikt is aan de behoeften van het bedrijf van de belastingplichtige.

Het EHJ voegt eraan toe dat de omstandigheid dat de door de belastingplichtige betaalde kosten ook ten goede komen aan een derde, er niet aan in de weg staat dat de belastingplichtige de in een eerder stadium over deze kosten betaalde btw volledig in aftrek kan brengen wanneer ze niet tot de algemene kosten van de belastingplichtige behoren maar toewijsbaar zijn aan welbepaalde handelingen in een later stadium, mits die kosten rechtstreeks en onmiddellijk verband houden met de belaste handelingen van de belastingplichtige, waarbij het aan de verwijzende rechter (hier het Hof van Cassatie) staat om dit te beoordelen in het licht van alle omstandigheden waarin deze handelingen hebben plaatsgevonden.

Aangezien, indien de principes helder zijn, de toepassingsmodaliteiten afhangen van de feitelijke omstandigheden, hoeft men nog geen wilde plannen te maken.

We wachten dan ook op het arrest van het Hof van Cassatie in deze zaak om definitieve conclusies te trekken.

ComptAccount is door DBiT ontwikkeld, een dochteronderneming van Groep Larcier