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Déduction de la tva sur les frais de vente par un promoteur immobilier

Lorsqu'un promoteur immobilier vend des appartements dans un immeuble nouvellement construit, il y a quelques années, il vendait la quote-part terrain avec application des droits d'enregistrement et la partie construction avec application de la tva.

Depuis le 01.01.2011, les terrains attenants livrés en même temps que la construction, par le même assujetti, sont aussi vendus avec tva.

Cela n'arrange pas forcément tout le monde, surtout quand le client est non-assujetti et que le changement de règle lui fait ajouter 8,5% sur la valeur du terrain à payer (11% en Région Flamande).

Par contre, le client assujetti y gagne, puisqu'il économise 12,5% (ou 10% en Région Flamande) de droits d'enregistrement sur son investissement.

Quand un promoteur veut vendre un terrain qu'il a acheté pour y construire un immeuble à appartements qu'il compte revendre à des particuliers, le nouveau régime lui fait aussi augmenter le prix de vente. D'où les montages qui consistent à faire acheter et vendre la partie terrain par une société A et effectuer la construction et la vendre par une société B.

La société A appliquera les droits d'enregistrement lors de la vente et la société B la tva au taux de 21%.

Mais la promotion du bien, ainsi que tous les autres frais de vente, est supportée par la société B, pour laquelle elle reçoit des factures sur lesquelles sont appliqués les 21% de tva.

Peut-elle dès lors déduire la totalité de la tva sur ces factures ou seulement la tva au prorata de la valeur de la construction, sous déduction de celle du terrain ?

Logiquement, sur base de ce que nous avons écrit plus haut, c'est la solution du prorata qui devrait être appliquée, d'autant qu'en l'espèce, la société B supporte une partie des coûts qui reviennent à la société A.

Comme il fallait s'y attendre, la Cour d'appel de Gand donna raison à l'administration dans un arrêt du 28.11.2017, portant sur un litige de telle sorte. Mais la Cour considéra aussi qu'il n'était pas utile de poser la question à la CJUE, car l'affaire était claire. Le promoteur s'est pourvu en cassation et la Cour de cassation, avant de se prononcer, décida d'interroger la CJUE (arrêt du 26.04.2019).

Le 01.10.2020, la CJUE décide que la société B peut déduire la tva sur tous les frais de vente, pour autant que, d'une part, il existe un lien direct et immédiat entre lesdites dépenses et l'activité économique de l'assujetti et, d'autre part, l'avantage pour le tiers soit accessoire par rapport aux besoins de l'entreprise de l'assujetti.

La CJUE ajoute que la circonstance que les dépenses engagées par l'assujetti profitent également à un tiers ne fait pas obstacle à ce que cet assujetti puisse déduire intégralement la taxe sur la valeur ajoutée acquittée en amont afférente à ces dépenses, dans le cas où celles-ci relèvent non pas des frais généraux de l'assujetti, mais constituent des frais imputables à des opérations en aval déterminées, pour autant que lesdits frais entretiennent un lien direct et immédiat avec les opérations taxées de l'assujetti, ce qu'il appartient à la juridiction de renvoi (ici la Cour de cassation) d'apprécier au regard de l'ensemble des circonstances dans lesquelles se sont déroulées ces opérations.

Bref, vu que si les principes sont clairs, les modalités d'application dépendent des circonstances de fait, il ne faut pas encore tirer des plans sur la comète.

On attendra donc l'arrêt de la Cour de cassation dans cette affaire pour tirer des conclusions définitives.

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