ComptAccount - Een site van Groep De Boeck Een product van De Boeck Professionals

Bijkomende kosten bij de aankoop van een grond: wanneer moet men ze boeken ?

Een vennootschap koopt een stuk grond voor professioneel gebruik in de loop van de maand december. De bijkomende kosten (notaris, registratiekosten, enz.) worden echter maar betaald aan het begin van het volgende jaar.

Hoe en wanneer moet die verrichting worden geboekt?

De aankoop van de grond moet geboekt worden onder lichamelijke onroerende goederen vanaf de ondertekening van de verkoopsovereenkomst omdat volgens het burgerlijk recht de verkoop vanaf dat moment is beklonken en de vennootschap eigenaar is van de grond, zelfs als de notariële akte en de registratie van de verkoop iets later gebeuren.

Dit moet dus in december worden geboekt.

Wat de bijkomende kosten betreft, moet men op de specifieke regels letten die de aftrek als beroepskosten toelaten. Volgens de rechtspraak van het Hof van Cassatie - die sindsdien unaniem is gevolgd door ondergeschikte rechtbanken - kunnen de bijkomende kosten voor de aankoop van een grond als lasten worden geboekt, maar pas nadat ze geactiveerd zijn, en via de boeking van een waardevermindering op lichamelijke onroerende goederen.

Het principe achter deze boekhoudkundige techniek is dat op het ogenblik van de aankoop de waarde van de grond niet is gestegen omwille van de bijkomende kosten die er bovenop moesten worden betaald. Het bedrag in de balans moet dus gecorrigeerd worden door een waardevermindering die overeenkomt met de waarde van die kosten.

Als in ons voorbeeld de vennootschap tot het daaropvolgende jaar wacht om op het ogenblik van de betaling de bijkomende aanschafkosten te activeren en daarop een waardevermindering boekt, wordt dit principe doorbroken. Op het ogenblik van de aankoop van de grond was er immers geen overwaardering van het terrein als gevolg van de bijkomende aanschafkosten.

Zo luidt de conclusie van het hof van beroep van Gent in een arrest van 27.06.06. Zij liet de vennootschap niet toe om de bijkomende aanschafkosten die ze het jaar na het jaar van de aankoop had betaald in mindering te brengen op de beroepsinkomsten, zonder ze voor te schieten.

De conclusie van het Hof lijkt ons nochtans betwistbaar, want op het moment dat de vennootschap die kosten heeft betaald, is de grond geen euro meer waard geworden en moet men toch een waardevermindering boeken. Door bovendien het jaar daarvoor de aanschafkosten over te dragen op het actief zonder het juiste bedrag te kennen, had de vennootschap een bepaald bedrag opzij moeten zetten dat ze het jaar daarop had moeten corrigeren. Welk lot zou het Hof verbonden hebben met die correctie die gevolgen heeft voor het resultaat van het daaropvolgende jaar.

Men houdt maar beter rekening met dit enigszins verrassend arrest om de kosten voor te schieten op het moment van de ondertekening van de overeenkomst, en niet bij de ontvangst van de afrekening van de notaris. De fiscus zou van dit arrest immers gebruik kunnen maken om de bijkomende kosten in een keer te verwerpen.