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Frais accessoires sur l'acquisition d'un terrain: quand faut-il les comptabiliser ?

Une société achète un terrain à usage professionnel dans le courant du mois de décembre. Les frais accessoires (notaire, droits d'enregistrement etc) ne sont pourtant payés que début de l'année suivante.

Quand et comment cette opération doit-elle être enregistrée ?

L'acquisition du terrain doit être comptabilisée parmi les immobilisations corporelles dès la signature du compromis de vente, puisqu'en vertu du droit civil, c'est dès cet instant que la vente est parfaite et que la société est propriétaire du terrain, quand bien même l'acte notarié et l'enregistrement de la vente n'interviendront qu'un peu plus tard.

Cette écriture doit donc être comptabilisée en décembre.

Pour ce qui concerne les frais accessoires, il faut être attentif aux règles particulières qui en permettent la déduction au titre de frais professionnels. Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, suivie unanimement depuis lors par les juridictions subalternes, les frais accessoires d'acquisition d'un terrain peuvent être portés en charges, mais uniquement après avoir été activés et via la comptabilisation d'une réduction de valeur sur immobilisations corporelles.

Le principe qui sous-tend cette technique de comptabilisation est le fait qu'au moment de l'acquisition, le terrain n'a pas pris de la valeur à cause des frais accessoires qui ont été acquittés en sus. Il sied donc de corriger le montant repris au bilan en actant une réduction de valeur correspondant à la valeur de ces frais.

Si, dans notre exemple, la société attend l'année suivante pour activer, au moment du paiement, les frais accessoires d'acquisition et comptabilise ensuite une réduction de valeur, le principe défini ci-dessus sera rompu : au moment de l'acquisition du terrain, il n'y avait pas de surévaluation du terrain du fait des frais accessoires d'acquisition.

C'est à cette conclusion qu'est arrivée la Cour d'Appel de Gand dans un arrêt du 27.06.2006 : elle refusa que la société porte en déduction de ses revenus professionnels les frais accessoires d'acquisition qu'elle avait payés l'année suivant l'achat du terrain, sans les provisionner.

La conclusion de la Cour nous paraît cependant critiquable, car lorsque la société a acquitté ces frais, le terrain ne s'est pas enrichi d'un euro et il fallait tout de même bien comptabiliser la réduction de valeur. En outre, en portant les frais d'acquisition à l'actif l'année précédente sans en connaître le montant exact, la société aurait dû provisionner un montant estimé, qu'il aurait fallu corriger l'année suivante. Quel sort aurait alors réservé la Cour à cette correction qui a une incidence sur le résultat de l'année suivante ?

La prudence impose tout de même de tenir compte de cet arrêt un peu surprenant pour provisionner les frais au moment de la signature du compromis, plutôt que lors de la réception du décompte du notaire. Le fisc pourrait en effet très bien tirer parti de cet arrêt pour rejeter les frais accessoires en bloc…